Читаем Справочник риэлтора полностью

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I, ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст. 25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8).

Вещное право на недвижимость. Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права.

Основное вещное право – право собственности . Существует особое вещное право на жилые помещения – право членов семьи собственника этого помещения (ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а права членов семьи защищаются другими способами.

Часто граждане, а вместе с ними и риэлторы, сталкиваются с вопросами по поводу вещных прав на землю. Государство, не желая полностью расставаться с землей, установило еще два вида вещных прав на землю – пожизненное наследуемое владение земельным участком и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Такие земельные участки имеют двух хозяев: владельца (пользователя) – гражданина и собственника – государство . Первый может пользоваться участком, строить жилые дома, сооружения и хозяйственные постройки, возделывать сад, огород и пр., даже может передать его в пользование другим лицам, но не может продать, подарить, обменять (т. е. произвести отчуждение) и заложить, т. к. не является собственником. Право пожизненного наследуемого владения, в отличие от постоянного пользования, передается по наследству. Однако следует обратить внимание на то, что такие вещные права могут возникнуть только на земельный участок, но никак не на другую недвижимость. Нельзя, например, установить право пожизненного наследуемого владения дачей или жилым домом.

Право собственности может принадлежать также и организациям – юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве – праве хозяйственного ведения, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект – республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом или гаражи, приобретало ли квартиры за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ). Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия. Следует учесть, что и на землю государственное (муниципальное) предприятие приобретает не право собственности, а право постоянного (бессрочного) пользования, либо пользуется землей на основании договора аренды, что не позволяет ему продавать земельные участки.

Еще меньше прав по распоряжению недвижимостью (и всем остальным имуществом) имеют государственные (муниципальные) учреждения поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр. Имущество принадлежит им на вещном праве оперативного управления, которое не разрешает распорядиться недвижимостью даже с согласия собственника. Учреждение вправе просить собственника (уполномоченный им орган) произвести отчуждение (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Таким образом, купить у учреждения недвижимость, принадлежащую ему на праве оперативного управления, нельзя. Земля также не может быть в собственности у государственного или муниципального учреждения, они приобретают право постоянного (бессрочного) пользования на землю, либо с ними заключается договор аренды.